新政落地首日認(rèn)購(gòu)破5億”“新政落地首日來(lái)訪破百，連夜成交1.8億”“新政出臺(tái)首日，專場(chǎng)勁銷9套”??
久違的樓盤熱銷海報(bào)在5月28日廣州樓市新政發(fā)布后，“刷屏”了朋友圈，包括越秀地產(chǎn)琶洲南TOD、中海大境等都加入“曬成績(jī)”隊(duì)列。這是開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷套路，還是廣州樓盤人氣真實(shí)回歸？南方日?qǐng)?bào)記者上周末實(shí)地走訪了廣州多個(gè)項(xiàng)目，包括位于海珠區(qū)的保利燕語(yǔ)堂悅、位于荔灣區(qū)的萬(wàn)科理想花地等，盡管臺(tái)風(fēng)天氣給看樓出行帶來(lái)不便，但記者仍然在多個(gè)項(xiàng)目處看到訪客不斷，售樓處的洽談桌前坐滿客人。
合富研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市新政后首周（5月27日-6月2日）一手新盤來(lái)訪環(huán)比上漲21%，成交環(huán)比大幅上漲40%，走出了近兩年來(lái)除“小陽(yáng)春”“五一”“十一”等傳統(tǒng)旺季外的獨(dú)立小波峰。
“15%首付”拉動(dòng)明顯，高端產(chǎn)品成交增長(zhǎng)
“有預(yù)期新政之后會(huì)刺激消費(fèi)，但是沒(méi)想到15%首付對(duì)我們這樣千萬(wàn)級(jí)別的產(chǎn)品影響也會(huì)這么大。”廣州某高端改善樓盤負(fù)責(zé)人告訴記者，僅5月29日—30日兩日，項(xiàng)目的成交額就占到了整個(gè)5月份的六七成，其中有九成都選擇了15%首付。
“之前我們付款嚴(yán)格，沒(méi)有長(zhǎng)分期之類的首付政策，許多客戶首付受限，往往需要騰挪房產(chǎn)，‘15%首付’釋放了首付受限的客戶。”該負(fù)責(zé)人還介紹，首付利好政策在于大大降低了購(gòu)房門檻，以該樓盤的產(chǎn)品為例，可減少200萬(wàn)的首付費(fèi)用。“成交的客戶中大概2/3是舊客，1/3是新客。”該負(fù)責(zé)人表示，15%的首付也吸引了部分預(yù)算原本偏低的客戶看房，他們準(zhǔn)備提高預(yù)算“擠進(jìn)”市中心。
千萬(wàn)級(jí)高端改善項(xiàng)目“15%首付”降低了門檻，但月供壓力如何化解？“我們這邊的客戶多是創(chuàng)業(yè)者、中大布匹市場(chǎng)的老板或者企業(yè)中高層管理人員，他們沒(méi)那么擔(dān)心月供，反而可以提前還貸。”該負(fù)責(zé)人解釋道。
合富研究院數(shù)據(jù)也顯示，新政首周，海珠區(qū)和天河區(qū)成交最為火熱，總價(jià)千萬(wàn)級(jí)以上的高端改善項(xiàng)目，如琶洲南TOD、越秀觀樾、越秀天河和樾府等，單周成交量環(huán)比上周有160%-280%漲幅。
如今，“首付15%”已成為廣州樓市政策的標(biāo)配。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，這是歷史最低首付比例，也是近幾年各類購(gòu)房政策中最為寬松的。“這也標(biāo)志著中國(guó)購(gòu)房史上最強(qiáng)加杠桿周期已開(kāi)啟，或者說(shuō)杠桿率提升到最高水平。但本輪加杠桿源于目前購(gòu)房者多為自住、改善型需求，投資投機(jī)購(gòu)房數(shù)量幾乎為零，所以類似加杠桿風(fēng)險(xiǎn)才能變得可控。”
降低置換成本，剛改盤漲幅明顯
新政通過(guò)降本和支持以舊換新，對(duì)市區(qū)400萬(wàn)-800萬(wàn)元總價(jià)的剛改盤帶來(lái)明顯的促進(jìn)作用。
“新政之后日均來(lái)訪量近百組，置業(yè)顧問(wèn)接待時(shí)間持續(xù)到凌晨已經(jīng)成為常態(tài)。過(guò)去一周，項(xiàng)目成交環(huán)比增幅近五成，而且成交客戶都是按15%首付簽約的。”位于廣州番禺的高端改善項(xiàng)目龍湖御湖鏡相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者。而貝殼數(shù)據(jù)顯示該項(xiàng)目打造的115-190平方米的四房產(chǎn)品，參考總價(jià)在530萬(wàn)-950萬(wàn)元/套。
同樣熱鬧的還有位于荔灣的萬(wàn)科理想花地項(xiàng)目。“首付和利率下降，對(duì)很多客戶購(gòu)買新房還是有明顯刺激作用的。”該項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，最近一周，訪客量有500多組，累計(jì)成交62套。
最近，保利廣州的各項(xiàng)目也表現(xiàn)不俗。“新政落地后的這一周，廣東保利各個(gè)項(xiàng)目整體來(lái)訪和銷量均有上升，約為30%-40%。其中，東部項(xiàng)目中央公館和西部項(xiàng)目燕語(yǔ)堂悅被譽(yù)為兩大‘網(wǎng)紅盤’，單周來(lái)訪均破千，成交量超過(guò)50套。”廣東保利相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
同樣吃到這波新政紅利的還有位于白云區(qū)的廣州地鐵云筑上品。“項(xiàng)目A2棟加推剛好趕上降首付、降公積金政策出臺(tái)，而且我們的客戶多以事業(yè)單位職工，客戶對(duì)低首付，公積金利率下降及商業(yè)貸款利率不設(shè)下限的政策非常關(guān)注。很多事業(yè)單位雙職工公積金高，但首付壓力大，如今，首付和還款壓力都變小了，自然就有購(gòu)房的需求。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，一個(gè)關(guān)注項(xiàng)目很久的客戶在加推當(dāng)天就趕過(guò)來(lái)看房了。
不過(guò)，也有些項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向記者表示，廣受關(guān)注的“15%首付政策”也不是被所有置業(yè)者看好，甚至有不少置業(yè)者選擇了“放棄”。“成交客戶中，1.5成首付客戶占比約三成。”廣東保利相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
萬(wàn)科理想花地項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也介紹，來(lái)訪客戶中“15%首付比例”的客戶只占兩成，而且客戶觀望情緒較濃，后續(xù)才會(huì)陸續(xù)轉(zhuǎn)化。“對(duì)于許多客戶來(lái)說(shuō)，新政后的廣州樓市可以說(shuō)是政策最寬松的時(shí)候，是準(zhǔn)入門檻低、利率低的置業(yè)好時(shí)期，相信會(huì)逐步選擇入手。”
放眼全國(guó)樓市，從價(jià)格視角來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整狀態(tài)。4月份，各線城市房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降，降幅有所擴(kuò)大。但是一些市場(chǎng)人士分析認(rèn)為，隨著一系列政策出臺(tái)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的“政策底”已經(jīng)確立。
鼓勵(lì)剛需進(jìn)場(chǎng)，“首置盤”逐步回暖
新政鼓勵(lì)剛需進(jìn)場(chǎng)的作用開(kāi)始顯現(xiàn)，白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)多個(gè)樓盤都反映，來(lái)訪人氣環(huán)比有不同程度的上升。
合富研究院數(shù)據(jù)顯示，新政首周增城區(qū)來(lái)訪熱度增長(zhǎng)61%，白云區(qū)樓盤的來(lái)訪熱度增長(zhǎng)32%，黃埔區(qū)樓盤的來(lái)訪熱度也增長(zhǎng)17%，花都區(qū)、從化區(qū)和南沙區(qū)基本持平。
各項(xiàng)目也針對(duì)新政迅速反應(yīng)，推出系列營(yíng)銷活動(dòng)。比如，新政落地后首個(gè)周末沖刺節(jié)點(diǎn)，黃埔部分樓盤就以折扣回收的口徑來(lái)擠壓成交，各項(xiàng)目來(lái)訪成交均有明顯上漲。例如，世聯(lián)東一研究院數(shù)據(jù)顯示，保利招商華發(fā)中央公館就成交了30套。
番禺各項(xiàng)目則選擇“包裝組合拳”送出案場(chǎng)優(yōu)惠，邀約舊客回訪成交、低首付的新政專場(chǎng)、各類置業(yè)補(bǔ)貼金、送物業(yè)管理費(fèi)送全屋裝修，等等。
這對(duì)剛需客群進(jìn)場(chǎng)非常友好，也令整體來(lái)訪成交量有不同程度的上漲。比如新鴻基地產(chǎn)在廣州南站打造的住宅峻鑾，新政之后除了積極向意向購(gòu)房者傳遞好消息，近期還推出根據(jù)客戶成交贈(zèng)大禮包、為港客特別提供家私套餐、送物業(yè)管理費(fèi)等優(yōu)惠活動(dòng)，全力支持廣州樓市新政策。“新政公布后，峻鑾吸引不少前來(lái)咨詢的客群，初步統(tǒng)計(jì)接獲逾百組客戶查詢，預(yù)約參觀及鎖定單位。”峻鑾項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
不過(guò)，也有部分區(qū)域?qū)π抡绊懜惺懿幻黠@。世聯(lián)東一研究院數(shù)據(jù)顯示，增城區(qū)雖然來(lái)訪回暖，但樓盤普遍成交為個(gè)位數(shù)，僅個(gè)別樓盤成交破雙，比如華潤(rùn)置地潤(rùn)悅、保利水木芳華。此外，南沙區(qū)、從化區(qū)、花都區(qū)等板塊人氣、成交也未有明顯增加。
進(jìn)入6月，隨著夏日的熱浪逐漸升溫，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)傳統(tǒng)意義上的市場(chǎng)淡季。不過(guò)，一系列房地產(chǎn)支持政策大幅提振了市場(chǎng)情緒，地產(chǎn)板塊也出現(xiàn)一定程度的估值修復(fù)，在此背景下，6月市場(chǎng)能否真正回暖備受期待。“目前來(lái)看，‘紅6月’是可以預(yù)期的，后續(xù)市場(chǎng)如何還是要看價(jià)格變動(dòng)情況。最近政策給足了市場(chǎng)信心，但購(gòu)房者還是對(duì)價(jià)格敏感，如果價(jià)格快速反彈，市場(chǎng)可能會(huì)再次進(jìn)入博弈。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。